或许，接受投资周期拉长，是当下投资客生态圈最直接的变化之一。同策咨询研究部总监张宏伟指出，三四线城市很多项目都在开工，统计其未来供应量并无法判断投资客未来的资金沉淀，但银行信贷收紧值得关注。银行审批周期拉长导致交易期限拉长。

强三四线城市限购升级之后，长三角投资客生态圈将会发生什么变化?

3月13日，从事中介销售代理的张晓明(化名)晚上11点才回到位于上海闵行的家里，当天他一直在宁波杭州湾世纪城项目里，带客户看房买房签约。当天在张晓明手里一共成交了2套房子，单价接近9000元/平方米。

根据在杭州湾世纪城的多家代理中介机构的反馈，该项目在今年1月份均价为7000多元/平方米，并在年前封盘一次。一个月之内，其单价涨幅超过1000元/平方米。

3月14日，嘉善限购升级第一天，在一个投资者群里，刘云(化名)抛出一个问题：上海周边城市的房子还有人会买吗?群里立即有人回答：会买，前提是有钱。

张晓明极力向刘云推荐杭州湾世纪城。杭州湾世纪城位于宁波杭州湾新区，宁波尚未有限购或调控升级的风声传出，但嘉善限购之后，刘云有点纠结宁波地区如果也进入调控升级周期，房子不知道什么时候能脱手。

与刘云心态相反，21世纪经济报道记者采访到另一名投资客陈祥胜，他去年在嘉善买了孔雀城的洋房，今年并不着急转手，而是打算去周边其他有可能通高铁的小城市继续投资房产。

销售势头强劲超过市场预期，市场却发生了结构性变化。来自上海中原地产的分析指出，一二线城市受调控影响，交易量有所放缓，但是从数据看出现明显增加，主要是三、四线城市销售有超过预期表现。投资外溢现象明显，尤其是环一线城市的周边三四线城市，市场出现热销，一些楼盘外来投资客超过6成，投资需求释放拉动销售数据。

接受投资周期拉长

投资客在长三角强三四线城市的流动性正在加剧。环上海的花桥、太仓，上海投资客占到8-9成，嘉善占到7-8成，杭州湾世纪城最近成交的客群结构里，上海投资客占了6-7成，呈现上升态势。如果加上在上海工作的外地人，这个比例还要高。

以嘉善为例，本地客户置换的需求就很大。陈祥胜甚至有点后悔去年没有多投入30万买联排别墅，去年下半年他看过的别墅项目均价为1万元/平方米左右，今年1月份开始均价涨到了最低1.2万元/平方米，涨幅超过20%。

或许，接受投资周期拉长，是当下投资客生态圈最直接的变化之一。同策咨询研究部总监张宏伟指出，三四线城市很多项目都在开工，统计其未来供应量并无法判断投资客未来的资金沉淀，但银行信贷收紧值得关注。银行审批周期拉长导致交易期限拉长。

公开数据表明，2月份全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有99家，比1月份减少29家。在第一季度就出现延长房贷审批周期的现象比较少见，一般是银行要收紧房贷的信号。

记者咨询银行人士获悉，房贷审批时间以往是10个工作日左右，目前审批周期确实有所延长，不过一般不会超过20个工作日，其他银行大多也会根据实际情况对审批时间做出调整。

值得一提的是，与投资客的热情相比，目前进驻嘉善的开发商并不多。一名当地房企人士透露，目前外来大房企只有万科、保利、华夏幸福、新城控股。保利在西塘开发、华夏幸福在南边，万科刚进驻这个市场。去年新城控股在嘉善以10.6亿元拿了一块地王，楼板价8050元/平方米，今年首次开盘，均价却定在1.6万元/平方米，“贴着成本开卖”。据上述房企人士透露，“排卡”(储备客户)期间就已经“很火爆”。“去年嘉善很多楼盘都卖到1.6万元/平方米”，新城控股的定价策略，一方面是要低开高走，另一方面不排除投资客流动性过大，房企担忧去化压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，嘉善重点开发领域在于嘉善南站以北的区域，所以南部市场的投资价值多大，还要打一个问号。当然区域本身还没有经历销售状态，所以压力暂时还不会显现出来。

3月14日，国家统计局公布1-2月份全国房地产开发投资和销售情况，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，去年全年为下降3.4%;土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，土地数据出现2014年10月以来首次累计增速转正。从市场来看，尤其是一些二线城市，土地市场还是延续比较热的格局，因此价格还在上涨，不过由于土地市场也采取限价措施，所以价格的涨势有所收窄。

“散户心理仍然是买不上比多花几年解套更吃亏。”卢文曦指出，最近一周，上海周边小城市，投资客都在短平快操作，谁也不知道政策什么时候出来，先把房子抢到手再说。

“资金要有蓄水池，房地产是最好的蓄水池，让投资客的资金沉淀在一个地方几年，然后放开，也能促进循环。”一名金融市场分析师指出。

分化信号：信贷收紧

张宏伟认为，从调控政策走向来看，因城施策仍然是趋势，这不仅仅反映在一二线城市与三四线城市之间调控政策的差异，也反映在三四线城市间的不同。当前，三四线城市的“火”起来与“活”起来的迥然不同的市场背景下，不同三四线城市也开始因城施策。

此前已经处于调控中的城市，比如昆山、花桥，去年的信贷已经开始收紧，嘉善去年底开始房贷也收紧了。这直接导致投资客的周期延长。

三四线城市的分化还在于，去库存周期在15个月以下的城市，将成为新一轮的楼市热点。“这些城市往往投资客进入的速度比房企更快。” 张宏伟指出。

从房地产开发投资和销售情况来看，也有预判。从数据来看，投资上升势头显著，甚至超过预期。2017年1-2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6571亿元，增长9.0%，增速提高2.6个百分点。

张宏伟认为，按照城市类别来看，分化已经出现，一线城市周边的三四线城市甚至县级市(比如环北京、环上海区域的三四线城市)以及区域中心城市周边的三四线城市(比如环南京、环合肥都市圈的三四线城市)已经出现过“火”的状况，为此，我们看到环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市。

多名分析师指出， 1-2月份并非市场销售旺季，加上调控因素，库存有所增加。尤其是今年一些过热的三四线城市也加入调控行列，短期对心理造成一定冲击，对年后销售市场复苏造成一定阻力。而商业、办公市场则延续库存增加的通道中，市场风险继续累积。

国统局公布的数据显示，2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。其中，住宅待售面积增加468万平方米。长三角区域情况也大致雷同。